강남 vs 마용성, 어느 지역 빌딩을 사야 할까?

빌사남TV 5화 ’투자가치 높은 지역 선정하기‘...강북이라면 마포추천
지역선정 기준, 2030 모이는 곳·입지조건 좋은 곳·검증된 상권 인근

 

[인더뉴스 진은혜 기자] 건물 고민 타파! 빌사남 빌딩 고민 해결 프로젝트! 지난 방송이 끝난 후 사연이 어마어마하게 도착했습니다. 무더운 여름 명쾌한 답변으로 여러분의 속을 시원하게 만들어 드리겠습니다! 오늘의 사연 만나보실까요?

 

[사연]

안녕하세요, 마포에 거주하고 있는 30대 남성입니다. 요 몇 년 사업이 잘 되면서 큰돈을 벌게 돼 건물 매입을 고려하고 있습니다.

 

정기적인 임대수익보다는 시세차익이 나올 만한 곳에 투자하고 싶은데요. 여기서 와이프와 저의 의견이 갈리고 있습니다. 와이프는 곧 죽어도 강남을 고집하고 있어요. 강남에 쓰러져가는 건물이라도 사자며 무조건 강남, 강남.

 

그렇다고 저희가 강남을 세부적으로 잘 아는 것도 아닙니다. 저는 마포 아니면 용산 쪽으로 생각하고 있는데 그 이유는 현재 저희가 마포에 거주하고 있어서 관리도 쉬울 것 같고 그나마 잘 아는 동네라서 선호하는 것도 있지만 요즘 나름 마용성이 뜨고 있지 않습니까?

 

개인적으로 미래가치를 생각하면 마용성이 더 낫다고 생각이 드는데, 강남에 노후화된 건물을 사느니 마용성에 깔끔한 건물 사는 게 낫지 않을까요? 빌사남이 강남빌딩 전문가라고 강남 편만 드는 건 아니겠죠? 꼭 공정하고 객관적인 답변 주시길 바랍니다.

 

▲ 신대리: 대표님은 강남바라기시니까...

 

- 빌사남 김윤수 대표: 저는 이미 사연에 정답이 있다고 생각합니다. 보면 와이프분이 강남을 고집하고 있다는 것.

 

▲ 신대리: 아하. 사연 보내주신 분이 현재 아내분과 의견이 달라 고민이신데, 평소 아내 말을 잘 듣는 대표님 어떻게 보시나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 아내 말은 들어야 합니다. 아내 말이 법이고, 가정의 주인은 누굽니까? 아내죠. 아직 우리나라는 강남에 꼭 뭘 하나 사고 싶어 하는 욕구가 있어요. 보통 사모님들이 그런 걸 좋아하거든요.

 

어디 모임 가서 ‘나 강남에 빌딩 하나 있다‘ 말하는 것과 ’ 마포에 빌딩 하나 있다‘ 느낌이 조금 다르죠. 과시하려는 경향이 있어서 수익률이 안 나와도 강남에 투자하려는 욕구가 많이 있습니다.

 

[마용성이란?...아파트와 빌딩 투자의 차이는?]

 

▲ 신대리: 먼저 마용성이 어딘지 모르시는 분들도 계실 텐데요, 마용성 지역 설명부터 부탁드릴게요.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 네, 일단 마용성은 지역의 앞글자를 딴 거예요. 마포구, 용산구, 성동구 이렇게 3개의 구역을 지칭하는 단어입니다.

 

▲ 신대리: 마용성 아파트가 뜨고 있는데 건물은 다른 얘기인가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 많이들 착각하시는 게 아파트랑 건물을 똑같이 보시더라고요. 건물과 아파트는 아예 다르게 봐야 합니다. 큰 틀에서는 비슷한데 아파트 투자와는 조금 다르게 생각하셔야 하고요.

 

한 가지 예를 들면 아파트 같은 경우, 역이 생기면 너무 좋잖아요. 근데 그 역이 강남 주요지역을 지나게 된다면 사람들이 오히려 그쪽 상권으로 가서 상권을 뺏길 수가 있습니다.

 

예를 들면, 광교 같은 경우에도 신분당선이 강남까지 뚫려있잖아요. 대부분의 사람들이 광교에서는 안 만나죠. 다 강남에서 만나기 때문에 빌딩 투자하실 때는 아파트와 다르다는 것 염두에 두셨으면 좋겠습니다.

 

[강남이 좋지만 마포에서는 홍대, 성동에서는 성수 추]

 

▲ 신대리: 솔직히 마용성이 좋나요, 강남이 좋나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 당연히 강남이 좋죠. 저는 강남을 너무 좋아하고 어떻게 보면 빌딩 거래되는 최전선에 제가 있잖아요. 고객분들의 니즈도 다 알고. 처음 와서 마용성 찾는 비율보다 강남 찾는 비율이 훨씬 높아요. 일단 처음에 오면 강남부터 시작이에요.

 

▲ 신대리: 근데 사연 보내주신 분이 강남에 대해 그렇게 잘 알지 못한다고 하시던데, 내가 잘 아는 지역에 투자하는 게 조금 더 안전하지 않을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 사연자분이 마포에 거주한다고 하셨는데, 일단 마포도 괜찮아요. 근데 마포를 통틀어서 얘기한 건 아니고 마포중에서도 홍대 인근이 가장 좋습니다.

 

서교동, 합정동, 연남동 그쪽이 괜찮아서 마포에 투자하신다고 하면 홍대 인근으로 투자하시는 걸 권해드립니다.

 

▲ 신대리: 그럼 용산은 어디가 좋을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 용산역 요즘 되게 핫하잖아요. 그 앞에도 비싸게 팔리고, 삼각지역 밑에도 최근에 떠서 비싸게 팔리는데 저는 거기보다는 한남동, 이태원동이 더 낫지 않나 개인적으로 생각합니다.

 

▲ 신대리: 그럼 성동구는 어디가 좋나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 성동구는 잘 아시겠지만 성수동입니다. 성수역 인근이나 뚝섬역 인근, 그리고 갤러리아포레 앞쪽이 괜찮습니다.

 

- 빌사남 김윤수 대표: 현금 20억 정도가 있으면 제가 봤을 때, 개인으로 사신다고 하면 대출받아서 50억까지는 가능하실 것 같아요. 근데, 주택이 없다고 가정하고 법인으로 매입하시면 두 번째 시간에도 말씀드렸지만 RTI 적용이 안 되기 때문에 70, 80억 정도도 매입할 수 있습니다.

 

▲ 신대리: 주택이 있으면 더 대출이 안 나오나요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 그렇죠. 주택이 있으면 최우선변제금이라고 해서 방마다 공제를 합니다. 서울시 기준으로 3700만원 정도 되는데 그걸 다 공제하기 때문에 방이 많으면 많을수록 대출이 안 나옵니다.

 

가장 베스트는 모두 근생으로 차 있는 건물. 거기에 플러스 감정가액이 높게 나와야 합니다. 최근에 감정가액이 많이 올랐잖아요. 감정가액이 높게 나와야 대출도 더 많이 나오기 때문에 오히려 상황이 더 좋아졌어요.

 

▲ 신대리: 마용성 중에서도 마포가 좋은가요?

 

- 빌사남 김윤수 대표 : 네, 강북에 투자하신다면 개인적으로 무조건 마포를 추천해 드립니다. 술 먹는 지역은 상권이 24시간 돌아가거든요. 밤에 장사가 더 잘되고. 개인적으로는 홍대 쪽이 투자하기 제일 좋다고 생각합니다.

 

▲ 신대리: 올 근생건물 같은 경우는 술집도 들어가고 하면 관리가 너무 힘들 것 같은데, 괜찮을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 그것도 임차인에 따라 다르긴 한데, 오히려 주택보다는 나은 것 같아요. 세대가 많으면 관리가 더 힘들거든요. 제가 건물 관리도 많이 해봤는데, 화장실 변기 고쳐달라고 전화하는 경우도 있고, 요구가 많아요.

 

▲ 신대리: 오늘도 명쾌한 해답 주셔서 감사합니다.

 

[빌사남 꿀팁 대방출, 지역 선정할 때 고려해야 할 3가지]

 

▲ 신대리: 코너속의 코너죠. 바로 매매 꿀팁 시간입니다. 오늘의 꿀팁. 지역 선정할 때, 중요한 부분들 뭐가 있을까요?

 

- 빌사남 김윤수 대표: 첫 번째로는 내가 잘 아는 지역에 투자하는 것이 리스크가 적고, 근데 그 지역이 환금성이 낮은 곳이라면 일단은 20, 30대가 많은 곳이 가장 좋아요. 다 아는 지역들 있잖아요. 또 보셔야 할 게 도로나 기타 여건들. 그런 조건들을 유심히 보셔야 하고요. 상권이 확장될만한 곳을 노려도 좋아요.

 

처음 가로수길이 형성됐을 때 그 이면에 나로수길, 세로수길 상권으로 확장됐잖아요.

그런 곳들을 미리 선점해서 투자하는 것도 되게 괜찮아요. 엄한 곳 가지 마시고, 메인 길 인근에 있는 확장될만한 곳이 안정적이거든요.

 

정리해보면 ▲20-30대가 많이 모이는 곳 ▲입지조건이 좋은 곳 ▲검증된 상권 인근에 투자하시는 게 좋을 것 같습니다.

 

빌딩 매입 시, 궁금한 사항이나 사연 남겨주시면 신속하게 고민 해결 도와드릴게요. 댓글이 어려우신 분들은 전화해 주셔도 되고 카톡 주셔도 됩니다. 다음 시간에는 더 유익한 정보로 찾아뵙도록 하겠습니다!







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